Durante más de dos décadas, el abogado Robert Silverstein infundió miedo (y en algunos casos, odio) en el establishment inmobiliario de Hollywood.
Durante una batalla legal, Silverstein convenció a un juez para que detuviera la construcción de un Target en Sunset Boulevard, a pesar de que el trabajo en la estructura de tres pisos ya estaba en marcha. En otro, consiguió un fallo que anulaba la aprobación de la ciudad del proyecto Millennium, un par de rascacielos de 39 y 35 pisos que se habían planeado junto al edificio Capitol Records.
En otro caso más, Silverstein, trabajando como parte de un equipo legal más grande, ayudó a persuadir a un juez para anular la aprobación por parte del Concejo Municipal de la actualización del Plan Comunitario de Hollywood, que exigía un desarrollo más alto y denso a lo largo de los corredores de tránsito. El departamento de planificación de la ciudad pasó casi una década reescribiendo el plan.
Silverstein murió el 13 de noviembre a la edad de 57 años, según un miembro de la familia. Le sobreviven una esposa y tres hijos, su madre y dos hermanos. La causa de su muerte no fue revelada.
Varios de los antiguos clientes de Silverstein lo elogiaron por su gran atención a los detalles y por asumir casos contra adversarios más grandes y ricos.
“Él siempre decía que estaba tratando de defender al pequeño contra el gobierno”, dijo Doug Haines, un residente de Hollywood que trabajó con Silverstein en más de una docena de demandas. «Ese era todo su enfoque, y lo decía en serio».
Silverstein, hijo de un rabino, manejó casos en todo el sur de California, centrándose en lo que consideraba violaciones de los planes de zonificación, las leyes de registros públicos, las reglas de preservación histórica, los procedimientos de expropiación y la ley ambiental del estado, conocida por su acrónimo CEQA, o see-quah. Silverstein representó a clientes en Baldwin Park, Culver City, Glendora, Palmdale, Pasadena, Santa Ana y otras comunidades.
Aún así, en ningún lugar tuvo un impacto tan grande como en Hollywood, donde acumuló una serie de victorias durante el mandato de dos alcaldes: Antonio Villaraigosa y Eric Garcetti.
En 2012, Silverstein ganó un fallo que anuló la aprobación de una torre de condominios de 20 pisos en Hollywood Boulevard y Gower Street. Un juez concluyó que la ciudad había violado la CEQA al no poner a disposición un análisis de estacionamiento para su revisión hasta un día después de que el comité de planificación del Ayuntamiento hubiera respaldado el proyecto.
Dos años más tarde, Silverstein convenció a un juez para que invalidara los permisos de construcción de un rascacielos de 299 unidades en Sunset Boulevard. En ese caso, el juez determinó que la ciudad exigió al desarrollador que preservara un edificio de restaurante de 1924, pero no lo hizo. (En su lugar, la empresa había construido una réplica, diciendo que la estructura original estaba demasiado deteriorada).
La agresiva defensa de Silverstein impulsó a las empresas de bienes raíces y al departamento de planificación de la ciudad a ser más exigentes con la documentación que presentaban, dijo Jerry Neuman, un abogado de uso de terrenos que representó a los desarrolladores en varios casos de Silverstein. Pero el ambiente legal de alto riesgo también tuvo un efecto paralizador sobre el desarrollo económico en Hollywood, dijo, con compañías inmobiliarias nacionales persiguiendo proyectos en otros lugares.
«Ayudó a alejar la inversión», dijo.
Algunos de los críticos de Silverstein lo acusaron de utilizar demandas frívolas como táctica dilatoria, obligando a los promotores inmobiliarios a capitular o arriesgarse a enormes pérdidas financieras.
Fran Offenhauser, cofundador del grupo de preservación histórica Hollywood Heritage, dijo que esas representaciones no eran exactas.
«No aceptaba un caso a menos que tuviera mérito», dijo Offenhauser, quien trabajó con Silverstein en múltiples casos. “Él decía: ‘No voy a aceptarlo a menos que me consigas un caso específico de violación de una ley específica’”.
Silverstein nació el 24 de octubre de 1968. Obtuvo una licenciatura en inglés de UCLA en 1990 y una licenciatura en derecho de UC Hastings, ahora conocida como UC Law San Francisco, seis años después.
Silverstein abrió su propio despacho de abogados en 2005, atendiendo a clientes que desafiaban la expropiación, el proceso utilizado por las agencias gubernamentales para adquirir propiedades privadas de propietarios que no están dispuestos a vender.
Haines le dio crédito a Silverstein por derrotar el plan del Distrito Escolar Unificado de Los Ángeles de adquirir y demoler decenas de viviendas cerca de la autopista 101 para dar paso a una nueva escuela secundaria en Hollywood. El distrito finalmente abandonó la propuesta, dijo.
“Él salvó a la comunidad de perder todas estas viviendas y a la gente de ser desplazada”, dijo Haines.
Silverstein también representó a Robert Blue, cuya tienda de equipaje se había convertido en objeto de procedimientos de expropiación por parte de la agencia de reurbanización de la ciudad.
Los funcionarios de la ciudad querían el sitio para el proyecto Hollywood and Vine, que incluía un hotel W de 300 habitaciones y cientos de unidades residenciales.
Silverstein cuestionó la legalidad del voto de la agencia de reurbanización, argumentando que la propiedad y el área circundante no estaban «destruidos». Al final, los funcionarios de remodelación llegaron a un acuerdo con Blue para construir el proyecto en torno a su negocio de equipaje, que su familia había poseído desde 1946.
Silverstein también representó a Molly’s Burgers en Vine Street, que fue solicitada por la agencia de reurbanización de la ciudad para que el sitio pudiera convertirse en un edificio de oficinas de ocho pisos.
El Times informó en 2010 que la agencia inicialmente planeaba gastar 120.000 dólares para reubicar el puesto de hamburguesas. Después de que Silverstein impugnó el procedimiento, la agencia de reurbanización y el promotor acordaron proporcionar al propietario una suma combinada de 1,1 millones de dólares.
“Robert era un abogado de la vieja escuela”, dijo el abogado Bill Delvac, quien representó al desarrollador en el caso del puesto de hamburguesas. «Si su cliente quisiera pelear, lo haría. Si su cliente quisiera llegar a un acuerdo, lo haría».
En la demanda de Target, Silverstein logró demostrar que la ciudad había permitido la construcción de una estructura de 74 pies en un sitio donde la zonificación limitaba tales proyectos a 35 pies. Los proyectos inmobiliarios en esa sección de Sunset Boulevard sólo podrían ser más altos si incluyeran viviendas.
Target pasó por un nuevo proceso de aprobación y el proyecto finalmente se completó y abrió.
Mientras trabajaba en el desafío al plan comunitario de Hollywood, Silverstein apuntó a las cifras de población que la ciudad utilizaba para justificar su impulso por un desarrollo residencial más alto y denso. La ciudad, en su plan para adaptarse al crecimiento de Hollywood, se basó en estimaciones generadas en 2004 por la Asociación del Sur de California. de los gobiernos.
Silverstein argumentó que el análisis ambiental de la ciudad debería haber incorporado los datos del censo estadounidense de 2010, que mostraban que la población de Hollywood había disminuido durante la década anterior. Un juez finalmente estuvo de acuerdo y anuló el plan.
«La dedicación de Robert aseguró que las preocupaciones de la comunidad sobre la precisión ambiental y demográfica se tomaran en serio, y su trabajo estableció un estándar más alto sobre cómo la ciudad aborda su planificación urbana», dijo Mike Eveloff, cofundador de Fix the City, uno de los tres grupos que desafiaron el plan de Hollywood.
Eveloff dijo que las victorias legales de Silverstein obligaron a los funcionarios de la ciudad a ser más cuidadosos en el cumplimiento de las leyes que rigen el acceso a reuniones públicas, la divulgación de documentos públicos y el desarrollo en general.
«Cuando supieron que él iba a estar involucrado, tuvieron que prestar más atención», dijo. «Sabían que tenían que hacerlo bien».
Silverstein continuó luchando contra el Ayuntamiento tras la elección de la alcaldesa Karen Bass, en representación del grupo de Eveloff, que impugnó su orden que declaraba el estado de emergencia sobre las personas sin hogar. El grupo calificó la declaración como una “vasta e ilegal expansión del poder del alcalde”, que eliminó indebidamente los procesos competitivos de licitación y arrendamiento.
Un juez del Tribunal Superior no estuvo de acuerdo y concluyó que la declaración no entraba en conflicto con las leyes de la ciudad o del estado, y Fix the City posteriormente presentó una apelación. Bass rescindió su orden el mes pasado.
